Crece valorización del m2

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La escasez de superficies y las restricciones en la regulación para las construcciones han generado un aumento en los precios de los espacios con alto potencial de construcción.

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Un momento de alta expectación está viviendo el mercado inmobiliario en materia de valorizaciones del metro cuadrado (m2). Y es que la apertura de las nuevas líneas de metro, por una parte, y los cambios en los planos reguladores para limitar la construcción en altura, por otra, además de la escasez de terrenos, son factores que están empujando los precios de los paños al alza.

 Esta tendencia, sin embargo, se enfrenta con la postergación de inversiones hasta el próximo año, lo que estaría enfriando, hasta cierto punto, el aumento del valor del m2. De acuerdo con datos de Montalva Quindos, algunas zonas de Nuñoa encabezan el incremento en las valorizaciones en los últimos tres años. Por ejemplo, el sector comprendido por Avenida Echeñique al norte, José Arrieta al sur, Avenida Ossa al oriente y Coventry al poniente, aumentó en 60% sus precios desde 2014, superando las 92 UF/m2 en promedio.

 

Las mayores valorizaciones, sin embargo, se encuentran en la comuna de Vitacura, particularmente en el terreno ubicado en Las Hualtatas al norte, Avenida Presidente Kennedy al sur, La Llavería al oriente y Brazilia al poniente, con más de 106 UF/m2.

 

Según el gerente general de Alaluf Propiedades, Jack Alaluf, los mayores precios se dan en Santiago, en sectores como El Golf, que ha incrementado su valor en un 17% por año durante el último lustro y donde se llegó a pagar 170 UF por metro cuadrado en un terreno apto para construcción de edificio. 'Las propiedades siguen subiendo de precio básicamente por la escasez de terrenos, debido a la falta de agilidad de los organismos estatales para dar curso a los nuevos planos reguladores a nivel nacional', explica el ejecutivo.

 

Restricciones

 

Coincidiendo con esta mirada, la gerente del área de Tasación de Activos Fijos de Colliers, Bernardita Latorre, argumenta que se han visto variaciones significativas en algunas zonas, generadas por cambios en los planes reguladores que, en general, se vuelven más restrictivos. Esto ha provocado un aumento del valor, a veces drástico, en zonas aledañas o comunas vecinas que son más permisivas, debido a un traslado de la demanda. Al mismo tiempo, estas limitaciones hacen que los terrenos para desarrollos se vuelvan más escasos.

 

'Las restricciones a los planes reguladores son normalmente bien recibidas por los vecinos, pero atentan contra la evolución de la ciudad y la calidad de vida de las personas, quedando desplazado el desarrollo a las zonas periféricas, aumentando los tiempos de traslado dentro de las ciudades. Al observar Santiago desde lo alto se aprecia que la superficie destinada a edificios es muy menor', acota Latorre.

 

Para el gerente de Estudios de Arenas y Cayo, Cristian Gutiérrez, las limitaciones a la altura de construcción, así como las crecientes restricciones en el uso de suelo, redundan en limitantes para la disponibilidad de terrenos con alto potencial de aprovechamiento, lo que empuja su valor. Sin embargo, esta situación no puede ser extrapolada a todo el suelo disponible en Santiago, aclara.

 

Otro factor que ha generado variaciones al alza es la aparición de nueva infraestructura, como el Metro o autopistas, que genera buena conectividad.

 

El desarrollo de equipamiento es un factor que también estaría incidiendo en el aumento del valor, según la experta de Colliers, debido a que genera nuevos flujos de personas, lo cual atrae actividades como el comercio.

 

De hecho, las cifras de Alaluf indican que los valores de las propiedades en las líneas de metro han aumentado 16% y se espera que los terrenos aledaños a la nueva Línea 6 suban incluso más, pudiendo elevarse por sobre el 20%.

 

Gutiérrez señala, además, que existe una tendencia moderada al alza de terrenos, principalmente en el sector centro-sur de la capital. En zonas industriales, en tanto, se ve una alta demanda en el eje de la Ruta 5, especialmente en la salida norte y en menor medida en la salida sur, en San Bernardo. El especialista considera que en el área oriente las alzas son muy focalizadas y ligadas a paños específicos, estimando un alza de 4% en este sector.

 

Además, de acuerdo a su análisis, hay otras tendencias que están presionando a la baja a algunos terrenos. La principal sería la postergación de inversiones para el año 2018, lo que a juicio del ejecutivo se evidencia en que se mantiene el ritmo que siguió a la reforma tributaria desde el año pasado.

 

Situación regional

 

Los terrenos y propiedades en regiones están evidenciando un aumento aún más drástico, especialmente en algunas zonas rurales. Según explica el gerente del área Agrícola de Colliers, Matías García-Huidobro, en la Región del Maule, por ejemplo, en menos de cinco años los valores de algunos sectores aumentaron considerablemente, con una tendencia clara: superficies que alguna vez fueron de cultivos anuales pasaron a ser frutícolas.

 

El especialista cuenta que esto puede deberse a que la disponibilidad del agua en el norte es cada vez más incierta, a que existen nuevas tecnologías agrícolas y a que el sur se ha vuelto más templado. 'Si bien no se puede hablar de cambio climático sin un estudio respectivo, se ha visto que plantaciones que hace años no eran factibles, en el sur ahora son una realidad', comenta García-Huidobro.

 

A juicio de Cristian Gutiérrez, de Arenas y Cayo, en la Región Metropolitana existe una evidente concentración de desarrollo de vivienda, con una incipiente recuperación del ritmo de este tipo de construcciones y de bodegaje, 'pero en un mercado en que se está conteniendo la oferta para así generar un alza de precios a futuro'.

 

Esta concentración del desarrollo habitacional en Santiago, con aproximadamente el 60% de proyectos en desarrollo, dice Gutiérrez, permite también anticipar un aumento de ritmo en regiones, ya que en la capital no se vislumbra un cambio de tendencia, por lo menos hasta finales del primer trimestre 2018.

 

 

20% podrían elevarse los precios en torno a la nueva Línea 6 del Metro

 

106UF/M2 alcanzan algunos terrenos en Vitacura

 

El sector de El Golf, en Las Condes, ha incrementado su valor en un 17 % por año durante el último lustro

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LOS TERRENOS MÁS APETECIDOS DE LA REGIÓN METROPOLITANA

 

La escasez de terrenos en la Región Metropolitana ha llevado a un incremento sostenido del valor por metro cuadrado (m2) y, el último ranking de la consultora inmobiliaria Colliers International Chile –con datos a noviembre– identificó los seis terrenos más apetecidos de la ciudad que aún no están utilizando su gran potencial inmobiliario.

 

Terreno Vitacura

 

Propiedad de la Administradora de Fondos NeoRentas, la esquina oriente de las avenidas Vitacura y Américo Vespucio, en donde se ubica la ex residencia del embajador de Ecuador, está en proceso de post licitación. La superficie de 3.926 m2 tiene un valor aproximado de 115 UF/m2, con un gran potencial inmobiliario gracias a su ubicación y normativa, pudiendo tener uso residencial, de oficinas, hotelería o mixto.

 

2. El Rodeo con La Dehesa

 

En una superficie de 10 mil m2, en la comuna de Lo Barnechea, está emplazado este terreno cuyo valor ronda las 65 UF/m2. Ubicado en un sector de alta plusvalía, con conectividad y cercano a servicios, el terreno es propiedad de la aseguradora Confuturo.

 

3. Av. Las Condes, frente al Homecenter

 

El terreno de aproximadamente 13 mil m2 –en proceso de venta– se emplaza en una de las principales arterias de la comuna de Vitacura (Av. Las Condes 10.798), está cerca de nuevas edificaciones –donde existen varios desarrollos de viviendas y oficinas–, y su valor es cercano a las 65 UF/m2.

 

4. Terreno Cencosud, Martín de Zamora y Colón

 

Propiedad de Cencosud, en el terreno de 25 mil m2 ubicado entre Américo Vespucio y Sebastián Elcano, actualmente hay un colegio abandonado y su valor es de 50 UF/m2. Posee muy buenas condiciones para uso residencial en combinación con comercio y, en menor medida, educacional. El informe de Colliers advierte, eso sí, que 'para que se pudiera efectivamente realizar un desarrollo, tendría que haber un cambio del plan regulador'.

 

5. Terreno La Florida

 

Ubicado en Mirador Azul 814, comuna de La Florida, y con una superficie de 7.300 m2, el terreno está en proceso de licitación fijado para el primer semestre de 2018, a un precio mínimo de 40 UF/m2. Cercano a todo tipo de servicios, malls y acceso a la red de metro, tiene proyección residencial gracias a que cuenta con una normativa beneficiosa en términos de densidad y altura.

 

6. Terreno Quilicura

 

Con una superficie de 94 mil m2, el terreno ubicado en el sector norte de Quilicura, en Lo Marcoleta con Calle Lo Cruzat, tiene potencial para un proyecto inmobiliario mixto (comercial, residencial) y un valor aproximado de 6 UF/m2.

 

Fuente: Diario Financiero (23/11/2017)